Liegenschaften im Ausland im internationalen Güter- und Erbrecht

Liegenschaften im Ausland im internationalen Güter- und Erbrecht

Dr. iur. Catherine Westenberg, MBA, Advokatin, Mediatorin SAV und Collaborative Lawyer clp-Schweiz

Viele träumen davon, ein Haus im Ausland zu erwerben. Ist das richtige Objekt gefunden, geht der Erwerb meist schnell vonstatten. Allenfalls wird noch daran gedacht, im Vorfeld den Kaufvertrag rechtlich überprüfen zu lassen. Die Fragen nach dem Schicksal der ausländischen Liegenschaft bei einer späteren güter- oder erbrechtlichen Auseinandersetzung werden leider meist ausser Acht gelassen.

Bereits aus rein schweizerischer Sicht ist es schwierig, die Unterschiede von gemeinschaft­lichem Liegenschaftserwerb, von Gesamteigentum oder von Miteigentum, zu verstehen. Insbesondere im Falle der Auflösung bei Scheidung oder Erbteilung entstehen oft unliebsame Überraschungen. Kommt noch eine im Ausland gelegene Liegenschaft hinzu, wird die Komplexität potenziert, da es sich nun um einen internationalen Sachverhalt handelt und verschiedene Rechtsordnungen zur Anwendung gelangen.

So unterstehen die dinglichen Rechte dem Recht des Staates, in welchem sich die Liegenschaft befindet (Sachstatut). Dieses Recht am Ort der gelegenen Sache regelt unter anderem den Erwerb, Verlust und Inhalt des Grundeigentums. Es bestimmt, welche Eigentumsformen (Al­leineigentum, Miteigentum oder Gesamteigentum) überhaupt möglich sind. Auch die Form des Vertrages unter­steht in der Regel dem Recht des Standortes der Liegenschaft.

Werden Liegenschaften im Rahmen güterrechtlicher oder erbrechtlicher Vorgänge übertra­gen, auch im Rahmen von Eheverträgen oder Erbteilungsverträgen, unterstehen diese Über­tragungen bei schweizerischer Beurteilung entweder dem auf das Güterrecht anwendbaren Recht (Gü­terstatut) oder dem auf den Nachlass anwendbaren Recht (Erbstatut). Diese Anknüpfung gilt jedoch nicht für Ehegattengesellschaften.

Findet also eine güterrechtliche Auseinandersetzung in der Schweiz statt, so ist hier das Recht des gemeinsamen Wohnsitzes der Ehegatten entscheidend, sofern keine Rechtswahl ge­troffen wurde. Wird eine Ehe vor einem Schweizer Gericht geschieden und haben beide Ehegatten ihren letzten gemeinsamen Wohnsitz in der Schweiz, kommt für die güterrechtliche Auseinandersetzung der ordentliche Güterstand der schweizerischen Errungenschaftsbeteiligung zur Anwendung. Dies gilt auch für auf die im Ausland gelegene Lie­gen­schaft. Der ausländische Lageort des Grundeigentums führt nicht zur Anwendung eines anderen Güterrechts.

Anders kann die Beurteilung aussehen, wenn in einem anderen Staat die Scheidung einge­reicht wird. Viele Länder gehen von der Anwendbarkeit des Rechtes des ersten gemeinsa­men Wohnsitzes aus, wie dies auch von der Europäischen Güterrechtsverordnung über­nom­men wurde. Da die Schweiz jeweils vom letzten gemeinsamen Wohnsitz ausgeht, ändert ein Wohnsitzwechsel jeweils das anwendbare Recht; dieses ist demzufolge wandelbar. Diese Wandelbarkeit kann durch eine Rechtswahl ausgeschlossen werden.

Gestützt auf den Grundsatz der Einheit des Güterrechts ist der Schweizer Richter ermächtigt, einem der Ehegatten eine Liegenschaft zu Alleineigentum zuzuteilen, selbst wenn sie im Ausland liegt. Dies erscheint auf den ersten Blick als einfach Lösung. Es ist aber durchaus möglich, dass der ausländische Belegen­heitsstaat das in der Schweiz gefällte Urteil in Bezug auf die Liegenschaft nicht aner­kennt, da er die ausschliessliche Zuständigkeit für sich beansprucht. Das schweizerische Urteil ist folglich im Ausland nicht vollstreckbar.

Anders sieht es bei einem erbrechtlichen Vorgang aus. Befindet sich eine im Ausland gelegene Liegenschaft im Nachlass und beansprucht dieser ausländische Staat dafür die alleinige Zuständigkeit, was in der Regel zur Anwendung des dortigen Erbrechts auf dieses Grundeigentum führt, muss dies vom Schweizer Richter aufgrund der Bestimmungen des schweizerischen IPRG akzeptiert werden. Dies hat eine Nachlassspaltung zur Folge und kann zu unlieb­samen Resultaten führen.

Falls Sie Ihren Wunsch umsetzen und eine Liegenschaft im Ausland erwerben wol­len, empfehle ich Ihnen vor dem Kauf eine rechtliche Beratung. Diese muss das internationale Recht miteinbeziehen. Bei der Konsultation werden die persönlichen Verhält­nisse fest­gestellt (beispielsweise Heimatort, frühere ausländische Wohnorte, geplanter Wohnsitzwech­sel ins Aus­land) wie auch die einzelnen Wünsche und Bedürfnisse (Berücksichtigung von Kin­dern, Ehegatten, Partner, etc.) festgehalten. Das Recht des Liegenschaftsstaates muss ab­geklärt und in die Analyse miteinbezogen werden. Es gilt festzustellen, welches Recht zur An­wendung gelangen würde, inwiefern mit einer Rechtswahl sowohl güter- wie auch erbrechtlich ei­n Gleichlauf der anwendbaren Rechte erreicht werden kann, und ob diese Rechtswahl auch im Ausland anerkannt wird. Eine güter- wie auch erbrechtliche Planung macht nur Sinn, wenn die gewählte Lösung auch im Ausland zulässig ist und vollstreckt werden kann. Dabei ist festzuhalten, dass die europäische Güter- und Erbrechtsverordnungen hinsichtlich der teilnehmenden Länder zur Vereinfa­chung beigetragen haben.

Haben Sie bereits einen Ehe- und Erbvertrag abgeschlossen oder eine letztwillige Verfügung getrof­fen, sind diese im Zusammenhang mit dem Erwerb der ausländischen Liegenschaft vorgängig zu überprüfen. Allenfalls sind Anpassungen vor dem Kauf vorzunehmen. Je nach Belegenheitsstaat ist die Grün­dung ei­ner juristischen Person ins Auge zu fassen. Wenn diese Eigentümerin der Liegenschaft wird, kann eine dingliche Übertragung im Rahmen einer Auseinandersetzung vermieden werden.