Erwerb von Wohneigentum durch Ehegatten
Claudia Stehli
Der Erwerb von Wohneigentum ist für Ehegatten primär verbunden mit Freude über das neue Eigenheim und Plänen für eventuelle Umbauten und Einrichtungen. Der Kauf eines Eigenheims stellt in der Regel für die Ehegatten eine ausserordentliche finanzielle Investition dar, der allenfalls Jahre finanzieller Entbehrungen vorausgegangen sind oder welche erst durch eine grössere Erbschaft oder Schenkung ermöglicht wurde. Trotzdem wird beim Kauf eines Eigenheims leider allzu häufig der Frage keine oder zu wenig Beachtung geschenkt, welche vom Gesetz vorgesehene Form des Eigentums bei einem solchen Kauf gewählt werden soll. Erst im Falle einer Scheidung erfolgt das böse Erwachen und werden sich die Ehegatten der Tragweite der von ihnen gewählten Eigentumsform bezüglich der erworbenen und von ihnen als Familie gemeinsam bewohnten Liegenschaft teilweise schmerzhaft bewusst. In diesem Zeitpunkt ist es aber in der Regel zu spät, die damit verbundenen eventuellen für einen Ehegatten negativen (und als ungerecht empfundenen) Konsequenzen rückgängig zu machen bzw. zu umgehen. Indem bereits beim Erwerb der Liegenschaft sorgfältig abgeklärt wird, welche Eigentumsform die Interessen beider Ehegatten am besten wahrt, können solche negativen Überraschungen vermieden werden.
Die Wahl der konkreten Eigentumsform hängt im Wesentlichen davon ab, in welchem Verhältnis Investitionen seitens der Ehegatten erfolgen und ob diese Investitionen aus während der Ehe erspartem Vermögen, bereits bei Eheschluss vorhandenem Vermögen, Schenkungen oder Erbschaften erfolgt sind. Eine bedeutende Rolle spielt dabei auch, welchem Güterstand sie ihre güterrechtlichen Verhältnisse unterstellt haben.
Sofern ein Ehegatte das Eigenheim alleine finanziert, stellt sich primär die Frage, ob dieser Ehegatte dieses vorzugsweise zu Alleineigentum erwerben sollte. Dies kann sich insbesondere dann rechtfertigen, wenn die investierten Gelder aus sogenanntem Eigengut (insbesondere Erbschaft oder Schenkung) des alleine finanzierenden Ehegatten stammen. Eine solche Lösung dürfte beim anderen Ehegatten häufig mit der Befürchtung verbunden sein, der andere Ehegatte könnte die Liegenschaft als Alleineigentümer ohne seine Einwilligung verkaufen, was bei gemeinschaftlichem Eigentum nicht möglich wäre. Das Gesetz bietet jedoch insofern bereits einen Schutz, als die als Familienwohnung genutzte, im Alleineigentum eines Ehegatten stehende Liegenschaft nur mit dem Einverständnis des anderen Ehegatten veräussert werden kann. Diese Voraussetzung ist beim Verkauf von den Notaren und vom Grundbuchamt zu prüfen, ansonsten eine Veräusserung nicht möglich ist.
Häufig wird beim Erwerb eines Eigenheims argumentiert, die Hypothekarbank verlange, dass beide Ehegatten gemeinsam als Eigentümer eingetragen würden, obschon die Solidarhaftung für die Hypothek von beiden Ehegatten gemeinsam nicht von der Eigentumsform abhängt. In diesen Fällen, aber auch aus anderen Gründen ist die geeignetere Form des gemeinschaftlichen Eigentums zu wählen, selbst wenn ein Ehegatte das Eigenheim alleine finanziert. In Frage kommen dabei entweder das sogenannte Miteigentum oder das Eigentum zu gesamter Hand, wobei in diesem letzten Fall die Eigentümer eine einfache Gesellschaft bilden. In der Praxis wird häufig dieses Eigentum zu gesamter Hand gewählt, wobei dies weniger damit zu erklären ist, dass die Parteien diese Form aktiv als die in ihrem Fall passende Form gewählt haben, sondern vielmehr diese Eigentumsform bei gemeinschaftlichem Eigentumserwerb ganz einfach Standard darstellt, ohne dass die konkreten Umstände geprüft und die Käufer beim Kauf über die rechtlichen Konsequenzen aufgeklärt worden wären. Gerade in den Fällen, in welchen die Finanzierung durch einen Ehegatten alleine und ausschliesslich aus Eigengut erfolgt, kann das Eigentum zu gesamter Hand für ihn im Falle einer güterrechtlichen Auseinandersetzung bei der Scheidung, aber auch im Todesfall für ihn oder seine Erben negative Überraschungen mit sich bringen. Haben die Ehegatten nämlich gleichzeitig keinen Ehevertrag abgeschlossen und unterstehen somit dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung, erhält der andere Ehegatte einen Viertel des verbleibenden Gewinns (entsprechend dem Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung abzüglich der Hypothekarschulden und sämtlicher weiterer Investitionen), dies obschon von diesem keinerlei Investitionen getätigt wurden. Wird daher die Form des Eigentums zu gesamter Hand gewählt, was aus verschiedenen anderen Gründen durchaus gerechtfertigt sein kann, empfiehlt es sich in der Regel, eine separate Vereinbarung über die Regelung der einfachen Gesellschaft abzuschliessen, in welcher insbesondere die Gewinn- und Verlustverteilung vom Gesetz abweichend geregelt werden kann. Von Relevanz ist eine solche Vereinbarung vor allen Dingen in all jenen Fällen, in welchen beim Erwerb der Liegenschaft die Ehegatten ungleich hohe Investitionen tätigen oder spätere Investitionen in wesentlich abweichender Höhe erfolgen. Auch bei ungleich hohen Investitionen durch die Ehegatten ist von Gesetzes wegen nicht nur der Gewinn, sondern auch ein eventueller Verlust von den Ehegatten hälftig zu tragen, was für den zu einem geringeren Anteil investierenden Ehegatten unter Umständen ein erhebliches Risiko darstellen kann.
Bei der Wahl des Miteigentums könnten die geschilderten Konsequenzen verhindert werden. Dabei besteht jedoch die Gefahr, dass, sollte der eine Ehegatte die Liegenschaft alleine finanzieren, von einer Schenkung des Miteigentumsanteils an den anderen Ehegatten ausgegangen wird. Auch hier empfiehlt sich daher eine ausdrückliche separate Vereinbarung unter den Ehegatten beim Erwerb der Liegenschaft.
Dieser kurze Abriss zeigt lediglich einen Teil der beim Erwerb von Wohneigentum durch Ehegatten auftretenden Fragestellungen. Bereits diese machen aber deutlich, dass eine fundierte Beratung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wohneigentum durch Ehegatten anhand der konkreten Konstellation unabdingbar ist, um künftige negative finanzielle Konsequenzen für den einen oder anderen Ehegatten zu verhindern. Gleiches gilt im Übrigen auch für den Eigentumserwerb durch eingetragene Partnerinnen und eingetragenen Partner oder durch Konkubinatspaare.